在美国，房产管理与移民机制是相分离的。也就是说，美国移民局不会因为你在美国买房了就给你办理移民相关手续。所以，人们不能通过买房获得美国绿卡。

但是很多已经办理绿卡的移民申请人，如果选择长期居住，会考虑买房。

不过要注意的是，今年因为全美房地产经纪人协会（NAR）被控利用信息垄断牟取暴利，产生了一系列影响，对于新移民来说，之前买卖房屋的方式已经行不通。

这项改变从上周六已经开始实施，今天就来介绍一下美国新移民如果想要在美国买房需要注意什么？

省流总结，一共只需注意以下三点：

1️⃣过去大多数卖房者在成交后都要支付买方和卖方佣金。而大多数买方则无需向中介支付任何费用。根据和解协议，中介和经纪人的传统报酬制度可能会发生变化，买方有可能不得不自己支付佣金。

2️⃣所有购房者必须先与经纪人签订合同，然后经纪人才能开始带他们看房。

3️⃣卖方代理必须停止在房地产上市数据库（MLS）中发布买方佣金报价。补偿提议可以继续，但不能在房地产经纪人经营的上市服务中公布。

从8月17日开始，买家现在需要签署买方代理协议。除非您与房地产经纪人签订了代理协议，否则他们不能带您看房。这包括打电话给对方挂牌经纪人，带您参观任何房屋等。这正式确立了买家和房地产经纪人之间的关系，概述了经纪人的职责，以及他们将如何从买家处获取报酬。该协议规定买家必须支付商定的房地产交易代理费。

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房屋买卖规则有什么变化？

美国几十年来约定俗成的行规，房子卖家在通过经纪挂牌出售时，需要同意支付约为房子售价5%~6%的佣金，这笔佣金将由卖方经纪与买方经纪分配，卖方经纪人会在NAR的多重上市服务（MLS）发布待售房屋信息，同时将佣金信息包括在内。

改革后，卖家需要决定是否向买家经纪人支付费用，以及支付多少费用，而且MLS的挂牌信息上也不能包含佣金的信息。卖方关于佣金的决定可以通过电话、短信、社交媒体、庭院标牌或其他方式来传达。

同时，买方在开始看房之前，必须先与自己的经纪人签署协议，而且买家和经纪人之间也需要白纸黑字写明，经纪人可从买家处拿到多少报酬。

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经纪人是必须的吗？

美国的法律并没有强制规定买房或卖房一定要由经纪人经手。

据NAR最近的估计，在去年美国大约400万套售出的房屋中，约7%是“For Sale By Owner”，即由卖家直接挂牌出售。

但是无论是行业内部人士还是消费者权益倡导者，通常都倾向于谨慎行事，不要完全排除房地产经纪人。因为没有经纪人的买家可能更容易遭遇诈骗，或者因为文书处理不当而导致交易失败。有专业的房地产经纪人代理，买房或者卖房都会省事很多。

NAR会长Kevin Sears表示，买房通常是人们一生中最大的一笔交易，“有些陷阱普通消费者可能不清楚...最终他们可能会为此付出代价，而这正是专业经纪如此重要的原因。”

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如何与经纪人合作？

从上周六开始，代表买家的房地产经纪人在与客户合作之前必须签署一份书面合同。美国消费者联合会（CFA）的高级研究员Steve Brobeck建议，买家在准备好出价之前，不要签署带有财务义务的合同，还有其他看房方式，包括直接给卖家经纪打电话，或者去参加open house。

买家经纪可能会要求2.5%~3%的佣金，来弥补之前由卖家支付的部分。但Brobeck建议，买家可以考虑按固定费用（flat fee）或小时费率（hourly rate）支付经纪人，来代替传统的百分比佣金模式。

有些地区也已经实行了较低的佣金制度，例如根据CFA的数据，布鲁克林部分地区的买方经纪通常只收取1%的佣金，有些经纪公司也宣传收取固定费用。CFA建议，买家设定的佣金目标应为房屋售价的2%或以下。

当然，买家也可以选择不支付任何佣金（$0），但房地产经纪人可能会拒绝合作，或者只同意带他们看卖家愿意付佣金的房源。

如果你是卖房者，可以自行决定是否向买方经纪人提供任何佣金。

NAR会长Sears表示，由于不能通过MLS列出这方面的信息，卖家需要使用其他方式来传达。例如通过短信、电话、或者在“For Sale”待售标牌上写明“We will make offers of compensation to buyer agents and brokers.（我们会向买方经纪提供佣金）”。

不过CFA的Brobeck建议，卖方应该等待买方经纪提出报价，而不是主动提供佣金。

虽然这一新规本身并不能降低房屋买卖的佣金，只是改变了支付方式；但美国很多地方在3月已经开始实施，从外界反馈来看，随着制度的实施，取消强制规定将促进市场竞争，迫使买卖双方的经纪人都降低佣金，能够降低房屋买卖成本，并降低房价。